13 Ağustos 2025 tarih ve 32985 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”, kentsel planlama, inşaat hukuku ve gayrimenkul yatırım alanlarında paradigma değişikliğine yol açabilecek nitelikte önemli düzenlemeler içermektedir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yürüttüğü bu revizyon, sadece teknik detayları değil, aynı zamanda kentleşmenin sosyal ve ekonomik boyutlarını da yeniden şekillendirmektedir.

Bu makalemizde, yeni Yönetmeliğin getirdiği temel değişiklikleri, hukuki güvenlik ve uygulama süreçleri üzerindeki etkileri çerçevesinde değerlendireceğiz.

 

1. Yeni Konut Tanımlamaları ve Fonksiyonel Yaklaşım

Yönetmeliğin 1. maddesi ile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 5. maddesine eklenen düzenleme, konut tanımına yeni bir esneklik getirmektedir. Bu düzenleme ile parseldeki bağımsız bölüm sayısının %20’sini aşmamak üzere, oturma odası içinde "yatak nişi" teşkil edilmesine imkân tanınmıştır. Bu nişin dar kenarı 2.50 metreden ve alanı 9 m²’den az olamayacaktır.

Bu hüküm, özellikle büyükşehirlerdeki konut arzı sorununa çözüm üretme, değişen demografik yapıya (genç nüfus, tek kişilik hane halkları) uyum sağlama ve daha kompakt yaşam alanları yaratma amacını taşımaktadır. Hukuki açıdan, yeni bir bağımsız bölüm tipinin tanımlanması, tapu sicili ve kat mülkiyeti düzenlemeleri açısından emsal teşkil edecek bir yeniliktir.

 

2. Büyük Ölçekli Projelere Yönelik Sosyal Donatı Yükümlülükleri

Yönetmeliğin 2. ve 3. maddeleri, belirli büyüklükteki konut projelerine sosyal altyapı tesisleri inşa etme zorunluluğu getirmektedir.

• Günlük Bakımevi (Kreş): Yapı inşaat alanı 15.000 m² ve bağımsız bölüm sayısı 150’den fazla olan projelerde, 200 m²’yi aşmamak üzere müstakil bir günlük bakımevi alanı ayrılması gerekmektedir.
• Aile Sağlığı Merkezi: Yapı inşaat alanı 25.000 m² ve bağımsız bölüm sayısı 250’den fazla olan projelerde, ilk 250 konut için 120 m² kapalı alan, sonraki her 500 konut için ise ilave 50 m² alan ayrılmalıdır.

Bu tesislerin belirli bir kısmının emsal hesabına dahil edilmemesi, yani emsal dışı bırakılması, yatırımcılar üzerindeki mali yükü dengeleyici bir mekanizma olarak öne çıkmaktadır. Bu düzenlemeler, projelerin ticari fonksiyonunun yanı sıra kamu hizmeti niteliği taşıyan sosyal donatıları da içermesi gerektiği yönündeki kentsel planlama vizyonunun bir yansımasıdır.

 

3. Mevcut Yapılarda Tadilat Süreçlerinde Sağlanan Hukuki Kolaylık

Yönetmeliğin 7. maddesi, mevcut yapı stoku için son derece kritik bir düzenleme getirmektedir. Buna göre, yapı kullanma izin belgesine (iskân) sahip binalarda, binanın dış konturunu, emsal ve inşaat alanını, saçak seviyesini ve kullanım amacını değiştirmeyen tadilatlarda imar planının yürürlüğüne bakılmaksızın işlem yapılabilmesi sağlanmıştır.

Bu hüküm, tadilat ruhsatı süreçlerinde karşılaşılan bürokratik engelleri önemli ölçüde azaltmaktadır. Hukuki açıdan bu, mevcut bir yapının taşıyıcı sistemine dokunulmadan, yangın güvenliği önlemleri alınarak ve temel hukuki sınırlamalara uyularak yapılacak yenileme işlemlerinin, güncel imar planı değişikliklerine takılmadan gerçekleştirilebileceği anlamına gelmektedir. Bu sayede, mülk sahiplerinin ve mimarların tadilat projeleri için daha hızlı ve öngörülebilir bir süreçle karşılaşması amaçlanmaktadır.

 

4. Kapsayıcı Tasarım ve Erişilebilirlik Standartlarında Genişleme

Yönetmeliğin ilgili maddeleri (4, 5, 6), binaların yalnızca engelliler için değil, aynı zamanda yaşlılar için de daha erişilebilir hale getirilmesini zorunlu kılmaktadır. Buna göre;

• Yaşlı bakım kuruluşlarında hol ve koridorlara küpeşte yapılması,
• Bina giriş kapılarının net genişliğinin 1.50 metreden az olamaması,
• Yaşlılar için bina giriş kapılarının cepheden ayırt edici malzeme, renk veya desenlerle belirginleştirilmesi

gibi teknik standartlar getirilmiştir. Bu düzenlemeler, toplumsal yaşlanma eğilimleri dikkate alınarak, binaların tüm bireyler için güvenli ve kapsayıcı olmasını hedeflemektedir.

 

5. Geçiş Hükümleri ve Hukuki Güvenliğin Korunması

Yönetmeliğin 8. maddesinde yer alan geçiş hükümleri, sektör açısından kritik bir önem taşımaktadır. Bu hükme göre, Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce;

• Yapı ruhsatı başvurusunda bulunulmuş olan,
• 6306 sayılı Kanun kapsamında noter onaylı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olan,
• Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapım işlerine yönelik ihale kararı veya tarihi alınmış olan

yapılar için, getirilen yeni günlük bakımevi ve aile sağlığı merkezi zorunlulukları aranmayacaktır. Bu hüküm, devam eden projelerin hukuki güvenliğini koruyarak, ani mevzuat değişikliklerinin yol açabileceği mağduriyetleri önlemeyi amaçlamaktadır.

 

Sonuç

Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, kentsel gelişimi yalnızca teknik ve fiziki bir süreç olarak değil, aynı zamanda sosyal ve toplumsal bir dinamik olarak ele alan kapsamlı bir bakış açısı sunmaktadır. Getirilen yenilikler, bir yandan modern yaşamın ihtiyaçlarına uygun esnek yapılar inşa edilmesine olanak tanırken, diğer yandan projelerin sosyal sorumluluklarını artırmaktadır.

Ancak, her yeni düzenlemede olduğu gibi, bu Yönetmeliğin uygulamada yaratacağı sonuçların ve muhtemel hukuki ihtilafların dikkatle takip edilmesi gerekmektedir. Özellikle karmaşık projelerde, yeni zorunluluklar ve geçiş hükümleri bağlamında doğru hukuki danışmanlığın alınması, olası risklerin önüne geçilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Av. Arabulucu Doç. Dr. Yusuf TOPAL